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一、黑山共和国的投资政策主要包括以下方面：

• 国民待遇：外国投资者在黑山投资享有国民待遇，在大多数领域没有外国所有权限制，通常与国内投资者享有平等待遇。

• 财政支持：黑山投资发展基金以提供贷款和担保的方式为中小企业、基础设施和环保项目、出口和就业等提供财政支持。贷款利率一般在2.5%—6.5%之间，还款期12年，宽限期4年。对特定地区和项目有优惠贷款。该基金还与农业部合作为欧盟IPARD - like农业投资项目提供资金支持。

• 税收减免：对经济欠发达地区的新建企业，除特定行业外，8年内免缴企业所得税；对经济欠发达地区的纳税人，除特定行业从业者外，8年内免缴个人所得税；对招收特定人员的业主给予补贴，业主和员工无需交纳强制社会保险费和个人所得税。

• 地区鼓励：3年内向首都和南部地区投资超过50万欧元，并创造20个以上新就业岗位的企业，或向除首都外中部地区和北部地区投资超过25万欧元，并创造10个以上新就业岗位的企业，可领取政府的投资鼓励资金。政府对大、中、小型企业的最大资助金额分别不超过企业投资额的50%、60%和70%。

• 投资保护：法律为外国投资提供一系列保护措施，包括防止无偿征用、利润汇回保障以及提供国际仲裁解决争端的机制。

• 简化程序：政府采取措施简化与投资相关的行政程序，如公司注册、取得许可证和执照以及海关手续，减少官僚主义，促进便利的经商环境。

• 特定行业监管：对能源、旅游和农业等特定行业，有专门法规促进投资并确保可持续发展。

• 双边投资条约：黑山与其他国家签订多项双边投资条约，为外国投资者提供额外保护和公平待遇。

此外，在投资移民方面，投资者可通过投资房地产、资本投资、经济发展项目投资、政府债券投资等途径获取黑山的永久居留权或国籍。

二、黑山共和国的投资优惠措施主要有以下方面：

• 财政支持：黑山投资发展基金为中小企业、基础设施和环保项目等提供财政支持，通过直接贷款、银行中介贷款等方式，贷款利率2.5%—6.5%，还款期12年，宽限期4年。对特定地区、新增就业多及获银行担保的项目提供优惠贷款，还与农业部合作为欧盟IPARD - like农业投资项目提供资金。

• 税收减免：经济欠发达地区新建企业，除特定行业外，8年免缴企业所得税；经济欠发达地区纳税人，除特定行业从业者外，8年免缴个人所得税；招收特定人员的业主，无需为员工交纳强制社会保险费和个人所得税，员工也无需交纳。

• 地区鼓励：3年内向首都和南部地区投资超50万欧元并创造20个以上新就业岗位的企业，或向除首都外中部和北部地区投资超25万欧元并创造10个以上新就业岗位的企业，可领取政府投资鼓励资金，政府对大、中、小型企业的最大资助金额分别不超投资额的50%、60%和70%。

• 特定行业扶持：对高科技产业、旅游业等特定领域投资者给予税收减免等支持。食品加工和金属加工领域，政府提供设备进口免税政策。

• 土地使用优惠：经济园区内有土地租赁优惠，如波德戈里察自由区土地租赁减免50%。工业用地租赁期30年，前5年租金减免50%，北部地区农业用地租金减免50%。

此外，黑山还通过简化行政程序、提供投资保护、签订双边投资条约、推出人才引进计划等措施，为投资者创造良好的投资环境。

三、黑山共和国吸引外资的主要行业如下：

• 旅游业：黑山旅游业发达，其壮丽的自然风光和丰富的历史文化遗产吸引了大量游客。旅游基础设施的改善和高端旅游产品的开发，如豪华酒店、高尔夫球场和SPA中心等，是吸引外资的重要领域。

• 可再生能源：黑山拥有丰富的风能和太阳能资源，政府计划到2030年将可再生能源占比提升至50%，并提供财政补贴和税收优惠，鼓励发展太阳能、风能等可再生能源项目，如莫祖拉风电站项目、普列夫利亚风电场等。

• 制造业：随着黑山基础设施建设的不断完善，制造业成为吸引外资的重点行业之一。特别是汽车配件、电子产品组装等领域，由于靠近欧洲市场，具有出口优势。

• 农业与食品加工业：黑山农业用地占国土24%，政府鼓励有机农业和农产品加工，全球对健康食品的需求增加也为其提供了市场机遇。食品加工是制造业的重点领域，政府对该领域提供设备进口免税政策，以提高产品附加值并扩大市场份额。

• 信息技术与创新产业：黑山政府致力于推动数字化转型，通过建设数字基础设施和发展电子商务等促进市场多元化发展，利用与欧盟国家的合作机会，建立创新研发中心和科技园区，吸引国际企业和科研机构入驻。

• 房地产行业：作为黑山国民经济的重要组成部分，旅游地产受惠于高速发展的旅游业，源源不断地吸引着国际资本，是外国直接投资的主要流向之一。